İstanbul gayrimenkul sektöründe alım gücü, hane büyüklüğü ve kredi imkanlarındaki dönüşümle birlikte tüketici talepleri farklılaşırken, gayrimenkul temsilcileri küçük metrekareli ve kompakt evlere ilginin yükseldiğini, ailelerin ise geniş yaşam alanlarına yönelmeyi sürdürdüğünü bildirdi. Sektör liderleri, piyasanın yeni gereksinimlerini Anadolu Ajansı için değerlendirdi.
İNDER Başkanı Engin Keçeli, KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz ve GYODER Başkanı Neşecan Çekici, megakentteki gayrimenkul eğilimlerini ele aldı. Alıcıların oda adedini koruyup daha ufak alanlı konutlara yöneldiğini vurgulayan Keçeli, satın alma gücündeki değişimin doğrudan metrekarelere yansıdığını ifade ederek konuştu:
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Geçmişte 120-130 metrekare bandında üretilen 3+1 dairelerin artık 90-100 metrekare aralığında da talep gördüğünü aktaran Keçeli, müşterilerin öncelikle sarsıntı güvenliği, mekan gereksinimi ve hayat tarzına uyumu gözettiğini dile getirdi. Pazardaki hareketliliğin barınma odaklı olduğunu belirten Keçeli, şu ifadeleri kullandı:
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım Ağı ve Kentsel Gelişim
Ulaşım ve iletişim olanaklarındaki ilerlemenin merkez dışındaki yaşamı kolaylaştırdığına değinen Keçeli, şöyle konuştu:
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
Projelerin sosyal donatı, araç parkı ve spor alanlarıyla kurgulanması gerektiğini aktaran Keçeli, İNDER bünyesinde 2026 senesini kentsel gelişim yılı ilan ettiklerini duyurarak ekledi:
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
Yüksek kira seviyeleri sebebiyle ufak mekanlara talep doğduğunu söyleyen Keçeli, şu değerlendirmede bulundu:
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Hane Halkı Yapısının Piyasaya Etkisi
KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, İstanbul genelinde homojen bir talepten bahsedilemeyeceğini, kriterlerin bölgeye ve hedef kitleye göre şekillendiğini bildirdi. Türkiye’de ortalama hane büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye indiğini ve tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321 seviyesine çıktığını kaydeden Yılmaz, şöyle dedi:
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Geniş aileler ve evden çalışanlar adına büyük metrekareli dairelerin önemini koruduğunu aktaran Yılmaz, küçük birimlerin bütçe uygunluğu ve hızlı kiralanabilme avantajıyla yatırım amaçlı da görülebildiğini belirtti. İstatistiki verilerde oda sayısı ayrımı bulunmadığını ekleyen Yılmaz, sözlerini şöyle tamamladı:
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansmana Erişim ve Fiyat Dengesi
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, barınma ihtiyacının sürdüğünü fakat satın alma aşamasında finansman parametrelerinin belirleyici olduğunu vurguladı. Ülke genelinde ağustos ayında konut satışlarının geçen yılın eş dönemine kıyasla yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli işlemlerin ise yüzde 7,2 yükseldiğini bildiren Çekici, şunları kaydetti:
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
Piyasadaki talep çeşitliliğini ve bütçe dengesini değerlendiren Çekici, beyanında şu ifadeleri aktardı:
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Gelecek dönemdeki piyasa beklentilerine değinen Çekici, sözlerini şu şekilde sürdürdü:
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
Üretim modellerinin gereksinimlere göre şekillenmesi gerektiğini vurgulayan Çekici, değerlendirmesini şu cümlelerle noktaladı:
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
